¿Clausula que?. Para que os vayáis poniendo al día de la cláusula suelo

¿Qué es una cláusula suelo?
Una cláusula suelo es un requerimiento incluido por los bancos en los contratos hipotecarios de tipo variable, a través del cual, el cliente está obligado a abonar un tipo de interés mínimo, sea cual sea la evolución de la referencia que firmó (euríbor, IRPH…).
¿Cómo funciona?
Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros; a un plazo de 30 años; con tipo de interés variable del euríbor más un diferencial del 1%; con una cláusula suelo en el 3%; tiene revisiones anuales en enero y se firmó en 2008, año en el que arrancó la crisis económica. En esa fecha, cuando el euríbor era del 4,498%, el cliente pagó un 5,498% de tipo de interés por su hipoteca durante el primer año, lo que suponía unas cuotas de 851,50 euros. Pero el desplome del euríbor durante la crisis económica, llevó a que el indicador se situara en el 1,232% sólo dos años después de la firma de la hipoteca.
En nuestro ejemplo, la cláusula suelo impidió que las cuotas mensuales bajaran a la par, tal y como sucede en una hipoteca de tipo variable estándar. De esta forma, el titular de esa hipoteca ficticia paga, desde enero de 2010, 550,81 euros al mes debido al 3% de la cláusula suelo. Sin ella, la cuota sería de 431,32 euros, ya que el tipo debería haber bajado al 1,298% (el euríbor en enero de este año se situó en el 0,298%). En conclusión, lleva ya casi un lustro pagando 119,49 euros al mes de más por su hipoteca.


¿Cómo puedo saber si mi contrato hipotecario incluye una cláusula suelo?
En primer lugar, hay que sospechar si las cuotas del préstamo no se han reducido de forma abultada. Si es así, el titular de la hipoteca debe revisar la escritura del préstamo hipotecario. Debe contar con una copia entregada al término de la firma del contrato del crédito hipotecario. En el caso de no disponer de este documento, el interesado deberá solicitar una nueva copia en el banco o en la notaría.
La banca utiliza una terminología muy específica para referirse a las cláusulas suelo en los contratos. Suelen estar incluidas en los apartados de “tipos de interés del préstamo” y bajo expresiones del tipo “límite de variabilidad de intereses”, “interés mínimo” o “límites a la aplicación del interés variable. Más recientemente, se han referido a la cláusula suelo como “túnel hipotecario”.
La redacción más usual de esta cláusula es algo semejante a esto: «En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al X% ni inferior al X%». En este caso, la hipoteca tendría tanto cláusula techo como suelo. En caso de no encontrarlo en el contrato del crédito, se puede consultar el recibo bancario del último pago del préstamo. Si el tipo de interés que aparece como pagado no es igual a la suma del Euribor más el diferencial pactado, efectivamente su hipoteca tiene una cláusula suelo, y ese interés es el tope.
Las cláusulas suelo, además, deben incluir una cláusula techo que no sea abusiva. En la práctica, no ha sucedido así, puesto que las entidades han incluido máximos de hasta el 12%, cuando el euribor en España no ha superado en ningún momento el 6%.
¿Y qué supone que sea ilegal?
Si es ilegal, se anula a todos los efectos, como recuerda el tribunal europeo, por lo que “debe restablecerse la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula”. Es decir, esa cláusula nunca sucedió así que debe devolverse el dinero cobrado demás desde el inicio del contrato de la hipoteca.

¿Cómo puedo saber ahora si la tengo?
Si lo que paga al mes por su hipoteca no ha caído de forma abultada desde 2008, desconfíe. Desde ese año (en el que el Euribor marcó su punto más alto en la media anual), el indicador no ha dejado de caer, hasta el punto que desde febrero de 2016 cotiza en negativo.
Entonces, si desde 2010 (aproximadamente) su cuota se ha estancado y paga siempre lo mismo tiene motivos para sospechar y toca revisar la escritura del préstamo. Si la ha perdido, puede solicitar una copia en el banco o en la notaría.
Una vez que tiene la escritura en sus manos, busque las típicas palabras con las que la banca escondía este tipo de cláusulas. Su sitio está en los apartados bautizados como “tipos de interés del préstamo” y bajo expresiones del tipo “límite de variabilidad de intereses”, “interés mínimo” o “límites a la aplicación del interés variable o incluso la tenebrosa terminología “túnel hipotecario”. También puede expresarse con una fórmula: “el tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X”.
El banco del que eres cliente también te da pistas
No todos los bancos introdujeron estas cláusulas, ni tampoco las ofrecieron con la misma opacidad a sus clientes. Si tu hipoteca está contratada con BBVA, Banco Popular, Liberbank, Banco Sabadell, Caixabank o Bankia, hay más posibilidades de que se introdujera alguna de estas cláusulas, al menos antes de 2012. Supuestamente Santander y Bankinter no las usaron pero lo mejor es repasar la escritura y salir de dudas.
A continuación mostramos como saber dónde se encuentran ubicadas las clausulas suelo, en función de la entidad con la que se tenga contratado dicho préstamo, mediante un breve análisis de las expresiones utilizadas en las escrituras de varios Bancos para referirse a ella.
Para poder hacer el análisis, debe disponer de la escritura hipotecaria. Si no la tuviera, y solo dispusiese de la escritura de compraventa, puede solicitar una copia a su entidad bancaria, que tiene la obligación de facilitársela, o incluso en la notaria donde la firmó. Una vez disponga de la escritura, y en función de la entidad financiera, deberá buscar lo siguiente:
• Si tenemos el préstamo hipotecario contratado con el Banco Gallego/Sabadell, para localizar la cláusula suelo hay que buscar generalmente en la cláusula financiera tercera denominada Intereses ordinarios. Tipo de interés variable Al final de la misma, en sus últimos párrafos, se encuentra camuflada la cláusula suelo bajo la denominación límite mínimo del tipo de interés aplicable del (…)%
• En el caso de que nuestro préstamo hipotecario sea de Banco Popular/Pastor, la cláusula suelo estará camuflada bajo el nombre “interés nominal anual mínimo”, Estará ubicada en las condiciones financieras de la escritura, en el apartado TIPO DE INTERÉS VARIABLE, y textualmente dice; “Límite a la variación de tipo de interés aplicable : El tipo de interés nominal anual mínimo aplicable será del (…)%.”
• Caja España/Duero/Banco CEISS; con carácter general encontraremos la cláusula suelo nuevamente oculta bajo la denominación “ límite de variación a la baja del tipo de interés aplicable”,
• Banca March. La cláusula suelo podemos localizarla en el apartado denominado PERÍODO DE INTERÉS VARIABLE, al final del epígrafe,, en un subapartado denominado “el tipo de interés devengado por el presente préstamo hipotecario no podrá ser inferior al (…)% ”

¿Cómo calculo lo que me han cobrado de más?
El método más sencillo para una primera aproximación, es utilizar una de las múltiples calculadoras que ofrecen los propios bancos o la patronal hipotecaria. Introduce tus datos http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/simulador-hipotecario/ y al menos sabrás si la cuota que pagas a día de hoy se aproxima a la última que te ha pasado el banco. No podrás hacer un ejercicio retroactivo pero ya tendrás una pista de si no hay concordancia.
En el portal financiero tienen un simulador que sí hace el ejercicio completo de ver lo que te han podido cobrar de más todos estos años https://www.helpmycash.com/calculador/12/reembolso-de-suelo/ Pero ojo, esto solo es una aproximación sin valor legal. Debes ir a tu banco a repasarlo o con tu asesor legal.

¿Y ahora que pasará?

¿Qué pasará con todas aquellas personas que han perdido su vivienda y tenían cláusula suelo?
Y si no la hubieran tenido tal vez no la habrían perdido…..qué pasa con ellas?

Y aquellas que la cláusula suelo, les llevó a tener q pedir novaciones….y con ello a engrosar exponencialmente la deuda?

¿Que hubiera pasado si el Gobierno y el Supremo en vez de defender a la banca depredadora, hubiera defendido a todos estos ciudadanos?

Nosotras recomendamos que nadie se fíe de su banco y que todo el mundo revise su escritura en busca de las cláusulas!.

A por todas!!!!

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2 comments

  • THOSKY MIGUEL

    Hola..He puesto 2:demandas al banco(CREDIFIMO)..Por medio de mis abogados de oficio..Una por que me llegó la ejecución hipotecaria (Tocho)..En la cual el juzgado me ha dado la razón..Por cláusula abusiva…Y la otra demanda es por cláusula suelo…Lo cual mi abogado de oficio está esperando la respuesta del juzgado…Entonces tengo que esperar la resolución de ésta última demanda…. Gracias..Y muy buena labor de uds.

  • susana casado

    Muy buena la informacion

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